Het yin en yang van onze gebouwde omgeving

Ir. Frank Ph. Bijdendijk
algemeen directeur Het Oosten Woningcorporatie, Amsterdam

Vijfentwintig jaar ben ik algemeen directeur van Het Oosten . Het Oosten is een woningbouwvereniging. Een instelling die zijn bestaan ontleent aan de noodzaak mensen te huisvesten. Daarom interesseert het mij zo wat mensen zelf van die huisvesting vinden. Wat hen echt beroert. Ik heb ontdekt dat op dat punt zestig jaar lang grote fouten zijn gemaakt. De belangrijkste is dat overheid en professionals - hand in hand - jaren hebben gedacht te weten wat goed is voor de burger. ‘Ik weet wat goed is voor jou.' En daarom zijn die monotone, monofunctionele armoedige naoorlogse woonwijken ontstaan. Die wijken die we probleemwijken noemen. En die steden waarbinnen alle functies grootschalig zijn gescheiden. We hebben de stad van de isolementen gebouwd. In oktober 2005 braken in de Franse voorsteden rellen uit. Waarom juist daar? Als je naar de plaatjes kijkt, begrijp je het meteen. De grootschalige vervreemdende gebouwen, die van buiten de armoede uitstralen van de bewoners die er binnen wonen. De verwaarlozing! Je weet zeker dat degenen die verantwoordelijk zijn er zelf niet wonen. Die waarnemingen raken mij. Ze hebben mij aan het denken gezet over die fouten. En ze hebben mij aan het denken gezet over een gebouwde omgeving die aansluit op de behoeften van mensen van vlees en bloed; over een kwaliteit van wonen en leven, die duurzaam is. Daarom durf ik daarover nu te schrijven. En durf ik iets te zeggen over de kenmerken van die gebouwde omgeving en – in het kader van dit boek – over de analogieën met onze organisaties en ondernemingen waarbinnen immers ook mensen werken en produceren. Al die vijfentwintig jaar heb ik twee werelden met elkaar willen verenigen. De wereld van het grote geld en de wereld van de gewone menselijke behoeften. Ik heb honderden miljoenen geïnvesteerd en ik heb bij de mensen thuis gezeten.

Tussen onze gebouwde omgevingen en onze organisaties bestaan ten minste twee overeenkomsten. Beide zijn dóór mensen, vóór mensen gemaakt en beide vergen omvangrijke diepte-investeringen. Daarom is in beide gevallen duurzame kwaliteit zo belangrijk. Zowel voor de mensen die er gebruik van maken alsook voor het rendement op de investeringen. Zijn die twee doelen met elkaar te rijmen? Laten we om die vraag te kunnen beantwoorden eerst eens beter naar onze gebouwde omgeving kijken. Hoe ontstaat duurzame kwaliteit daarvan?

Mijn voorstel is om daarbij aan te sluiten bij het begrip ‘sustainability', dat misschien het best is te vertalen als ‘houdbaarheid van systemen'. Sustainability heeft betrekking op ons milieu, de wereld waarin wij leven. Onze gebouwde omgeving valt daar zeker onder. Hoe maken wij die houdbaar, wordt dus de vraag. Mijn antwoord volgt uit de stelling dat houdbaarheid van systemen primair samenhangt met de mate waarin mensen zich daarvoor verantwoordelijk kunnen voelen. Heeft de geschiedenis immers niet aangetoond dat schade aan ons leefmilieu steeds is ontstaan als gevolg van onverantwoordelijk menselijk gedrag? Soms uit onwetendheid, soms uit nonchalance, vaak omdat men zich simpelweg niet verbonden voelt met het betreffende onderdeel van de leefwereld. Dat laatste biedt een aanknopingspunt voor een beschouwing over onze gebouwde omgeving. Want ten diepste verbinden mensen zich graag met hun omgeving, of het nu een landschap is, een bos, een strand of een plek waar men woont of werkt. Die behoefte je te verbinden, is van alle tijden en van alle volkeren; verbinden met iets of iemand dat/die groter is dan jijzelf, langer bestaat. Het beste bewijs van die stelling is wel de betekenis die religie door alle eeuwen heen voor miljarden mensen heeft gehad. Het Latijnse woord ‘religere' betekent niets anders dan verbinden. Maar ook de manier waarop volkeren die dicht bij de natuur staan met hun leefomgeving omgaan, is een bewijs. Wat zou mensen nu kunnen verbinden aan gebouwen, publieke ruimten, of dorpen en steden? Laten we beginnen met gebouwen.

Gebouwen hebben ten opzichte van mensen een paar opvallende eigenschappen. Ze zijn groter dan mensen en gaan, in het algemeen, langer mee dan een mensenleven. Dat is één.
Maar een tweede bijzonderheid is dat ze een binnenkant en een buitenkant hebben. Je kunt erin! Je kunt er ook van buiten naar kijken. Binnen vervullen gebouwen een gebruiksfunctie. Buiten vormen zij mede de publieke ruimte. Buiten zijn zij aantrekkelijk, rijk en mooi of juist armoedig, vervreemdend en lelijk, om maar eens twee uitersten te noemen.

Het verschil tussen binnen en buiten is overigens een belangrijke constatering in de denkwereld van professionals in de bouw, die van architecten en stedenbouwkundigen. Want zij gaan er juist vanuit dat de buitenkant een afspiegeling moet zijn van de functie van de binnenkant. Vorm volgt functie, zo leren wij in de architectuuropleidingen van de universiteiten van Delft en Eindhoven. De werkelijkheid is echter dat echte gebouwen zich bij normaal gebruik niets aantrekken van die bedachte architectuurwet. Uiterlijke vorm en innerlijke functie hoeven niets met elkaar te maken te hebben. Hoe vaak zijn de Amsterdamse grachtenpanden, die het uiterlijk hebben van een koopmanswoning, bijvoorbeeld al niet van functie veranderd in de 350 jaar van hun bestaan? Nee, het is juist het verschil tussen de binnen- en buitenkant waarin wij aanknopingspunten vinden voor de manier waarop mensen zich met gebouwen verbinden. Verbindingen die leiden tot duurzame kwaliteit.

Eerst staan we stil bij duurzame kwaliteit van de binnenkant. Daarvoor moet de gebruiksfunctie aansluiten bij duurzame menselijke behoeften en emoties. Maar hoe moet dat? Want geen twee mensen zijn gelijk. En gedurende een mensenleven veranderen die behoeften bovendien voortdurend. Ze veranderen omdat alle mensen tussen hun geboorte en dood veranderen. Ze veranderen bovendien omdat de samenleving voortdurend verandert; sterker nog, steeds sneller verandert. Dat komt door technologische ontwikkelingen, door verandering van soorten arbeid en van woonbehoefte. En tenslotte leven we in een maatschappij met mondige, goed geïnformeerde en economisch behoorlijk onafhankelijke mensen. Er zit niets anders op dan die veranderlijkheid zelf, gekoppeld aan de mondigheid van de mensen als uitgangspunt te nemen. Daaruit volgt dat de binnenkant van de gebouwen steeds veranderend gebruik moet kunnen accommoderen en dat de gebruikers zelf daarover moeten kunnen beslissen. Daarmee zijn we bij de duurzame kwaliteit bij uitstek van de binnenkant van gebouwen. Dat is niets anders dan accommodatievermogen gekoppeld aan eigen zeggenschap van de gebruiker.

Ik denk dat daartegen weinig is in te brengen. Want is het niet heel aantrekkelijk als je je woon- of werkruimte elke keer als je dat wilt in een handomdraai anders kan indelen en uitrusten om die te laten voldoen aan de nieuwe gebruiksbehoefte die je hebt? Geeft dat niet echt het gevoel ‘dit huis hoort bij mij'? Mij lijkt het antwoord niet moeilijk.

Laten we nu vervolgens stilstaan bij de buitenkant. Natuurlijk beschermt die de binnenkant tegen weer en wind en allerlei ongewenste invloeden van buitenaf. Maar, zoals eerder gezegd, geeft die buitenkant mee vorm aan het publiek areaal. En die buitenkant bepaalt door zijn vormgeving, materiaalkeuze en detaillering in hoge mate de aantrekkelijkheid van zowel dat publiek areaal als van het gebouw zelf. Die functie vervult de buitenkant niet alleen voor de individuele gebruiker van het gebouw, maar vooral ook voor het publiek, het collectief van mensen die zich bevinden in de publieke ruimte. De burgers van het dorp of van de stad, de bewoners van een wijk, een buurt of een straat. Uit ervaring weten we allemaal dat er buitenkanten zijn die op positieve wijze, en andere die op negatieve wijze op ons gevoel inwerken. Ik noemde de Franse voorsteden al. In ons land wordt een heel duidelijk voorbeeld van dat laatste gevormd door de Amsterdamse woonwijk Bijlmermeer. Die heeft maar dertig jaar bestaan. Rond 1968 werd deze opgeleverd en rond 1998 alweer gesloopt. Hoe dat kwam? Niet omdat de Bijlmer bouwvallig was, of omdat de woningen te klein waren of omdat je er niet zou kunnen parkeren, wandelen, rijden of spelen; of - erger nog - omdat daar, zoals sommigen hebben gesuggereerd, verkeerde mensen zouden zijn gehuisvest. Nee, dat kwam simpelweg omdat de Bijlmer vervreemdend en beangstigend werkte, omdat de Bijlmer geen plaats kon innemen in de harten van de mensen, omdat mensen er geen verbinding mee konden aangaan. Voorbeelden van het omgekeerde zijn er ook te over. Wie loopt er niet graag door de Amsterdamse binnenstad? Waarom komen steeds meer mensen heftig op voor het behoud van grote delen van onze steden en dorpen? Waarom werd Warschau, dat in de tweede wereldoorlog voor 85% was vernietigd, kopie conform herbouwd? Dat komt omdat mensen zich met die omgeving verbonden voelen, zich ermee identificeren, en zich daarom verantwoordelijk voelen. Onze gebouwde omgeving kan ons, gezien vanuit de publieke ruimte, dierbaar zijn. En daarmee zijn we op een tweede duurzame kwaliteit van gebouwen en de gebouwde omgeving gekomen: dierbaarheid . Ook daartegen is denk ik weinig in te brengen. Want hebben we niet allemaal het gevoel dat mooie straten, pleinen, grachten, parken, wijken, dorpen en steden behouden moeten blijven, simpelweg omdat we ervan genieten? Ook hier lijkt mij het antwoord niet moeilijk.

Dierbaarheid en accommodatievermogen, daar gaat het dus om. Dierbaarheid gekoppeld aan onveranderlijke vormen en materialiseringen. Accommodatievermogen gekoppeld aan voortdurend veranderend gebruik binnen die onveranderlijke vorm. Beide zijn direct terug te voeren op duurzame menselijke behoeften en emoties. Daarom vormen zij beide een duurzame kwaliteit van onze gebouwen en onze gebouwde omgeving. De één kan ook niet zonder de ander. Veranderlijkheid en ONveranderlijkheid zijn twee kwaliteiten die onverbrekelijk met elkaar zijn verbonden als yin en yang.

Op dat principe zijn de Solids, die wij bij Het Oosten bouwen, gebaseerd. Solids zijn gebouwen waarbij casco en inbouw in alle opzichten zijn ontkoppeld. Qua techniek, qua levensduur, qua eigendom en zeggenschap. Het Oosten verhuurt het casco, de gebruiker is baas van de binnenkant. Het casco is dierbaar door materialen die mooi verouderen, door rijke detaillering, door aansluiting op de omgeving door een majestueuze entree. Het casco heeft een groot accommodatievermogen door grote verdiepingshoogte, grote kolomvrije overspanningen, vloeren met extra draagvermogen, overal mogelijkheden om aan te sluiten op energie en water, akoestisch en qua energieverbruik op topniveau. Die Solids vergen zeer hoge aanvangsinvesteringen. Maar die worden ruimschoots terugverdiend door hun duurzame kwaliteit, die tot uitdrukking komt in lage onderhoudskosten, lage transformatiekosten, laag verhuurrisico. En de gebruiker heeft alles te zeggen over de binnenkant. Dat is te danken aan die ontkoppeling, maar vooral ook aan de zogenaamde planologische ruimte die wordt geboden in het bestemmingsplan. Alles mag!

Tussen onze gebouwde omgeving en onze organisaties bestaan tenminste twee overeenkomsten, zo begonnen we dit betoog. Zou de redenering die we volgden voor gebouwen, ook niet opgaan voor organisaties? Zou voor organisaties ook niet gelden dat veranderlijkheid (op het lagere schaalniveau) binnen onveranderlijkheid (op het hogere schaalniveau) beide kwaliteiten vormen die bij elkaar horen als yin en yang? Simpelweg omdat organisaties ook dóór mensen, vóór mensen zijn gemaakt? Ook het antwoord daarop lijkt mij niet moeilijk. Dat is dan een derde belangrijke overeenkomst.

Als dat allemaal waar is dan resulteert nog een vierde overeenkomst tussen onze gebouwde omgeving en onze organisaties. Die heeft te maken met de diepte-investeringen die we in de eerste alinea noemden. Want die moeten natuurlijk worden terugverdiend. Bij gebouwen gebeurt dat over het algemeen op twee manieren. Ten eerste uit de jaarlijkse netto-kasstroom die een gebouw de investeerder oplevert, noem dat de huur minus de exploitatiekosten. De verhouding tussen die kasstroom en de geactiveerde kosten (lees de investeringen) noemt men het directe rendement. Maar door hun bijzondere eigenschappen (groter dan de mensen en langer bestaan dan een mensenleven) ontstaat nog een tweede economische eigenschap van gebouwen. Zij vertegenwoordigen waarde! Gebouwen met duurzame kwaliteit kennen zelfs een jaarlijkse waardegroei. Je schrijft er niet op af, maar je schrijft erop bij! Die waardegroei gedeeld door de geactiveerde kosten noemt men het indirect rendement. Waar het de investeerder om gaat, is natuurlijk de optelsom van die twee: direct plus indirect rendement. Die moet zo groot mogelijk zijn. Vraag: wanneer zou die groter zijn? Als mensen zich met de gebouwen verbonden voelen en ervan houden of wanneer dat niet het geval is? Antwoord: natuurlijk, emotionele waardering van mensen voor gebouwen leidt vanzelf tot economische waarde van die gebouwen en tot een hoge jaarlijkse kasstroom.

Het begrip waardering is dus als een medaille met twee kanten: emotie en economie. Ook die twee horen onverbrekelijk bij elkaar. Duurzame kwaliteit van gebouwen, vertaald in accommodatievermogen (binnen) en dierbaarheid (buiten), leiden dus ook tot een hoog totaalrendement. Een prachtig aantrekkelijk gebouw – een Solid, een stadspaleis – dat altijd bruikbaar is, waarin iedere functie kan worden gehuisvest. Zo'n gebouw is altijd verhuurbaar en levert dus altijd een kasstroom op; zo'n gebouw groeit ook in waarde! Simpelweg omdat mensen zich ermee verbinden. Dat brengt ons op die vierde overeenkomst tussen onze gebouwde omgeving en onze organisaties. Ook organisaties met deze duurzame kwaliteiten zullen altijd jaarwinst opleveren en daarnaast in waarde groeien. Duurzame kwaliteit is zo gezien goed voor de gebruikers van gebouwen of voor de medewerkers van bedrijven en tegelijk ook goed voor diegenen die daarin investeren. Yin en yang in het kwadraat.